Đánh thuế bất động sản thứ 2, bài học từ Singapore

“Mục tiêu duy nhất của việc đánh thuế bất động sản lần 2, lần 3… là để giúp TTBĐS phát triển một cách bền vững. Giá BĐS có thể tăng 4–8% trong một vài năm, nhưng nếu mức tăng lên tới 15–100% là quá bất hợp lý trong khi tiền lương không tăng lên tương ứng…”

Đó là chia sẻ của ông Ismail Gafoor, CEO P&N Holdings, Tập đoàn mẹ của PropNex – Công ty BĐS lớn nhất Singapore tại buổi Hội thảo “Thị trường BĐS Việt Nam 2016-2017: Toàn cảnh và Dự báo” do Batdongsan.com.vn vừa tổ chức mới đây.  

Theo ông Ismail, tại Singapore, khoảng 5 năm trước, TT BĐS phát triển mang tính chất khá hoang sơ, trong đó rất nhiều người Singapore và người nước ngoài đầu tư vào TT BĐS. Ở thời điểm đó, một người không chỉ sở hữu 1 – 2 BĐS mà có thể mua đến 6,7 BĐS dẫn đến giá nhà đất tăng lên chóng mặt.  Ngoài ra, quỹ đầu tư quốc tế đầu tư vào Singapore cũng khiến giá tăng cao. Vì thế, Chính phủ lo ngại thị trường sẽ hình thành bong bóng giá, người dân không thể sở hữu được BĐS dù là căn nhà đầu tiên.

Trước thực tế này, Chính phủ Singapore đã cho áp dụng những chính sách để hạ nhiệt thị trường BĐS, trong đó có chủ trương đánh thuế BĐS thứ 2 trở đi đối với người mua nhà. Cụ thể, người Singapore mua BĐS thứ nhất sẽ được hưởng thuế suất 0%. Nếu mua thêm BĐS thứ hai, người mua sẽ phải chịu thêm 7% thuế bổ sung, từ BĐS thứ 3 trở đi, thuế suất bổ sung là 10%. Nếu người mua là người có hộ khẩu thường trú, thuế suất của BĐS thứ nhất là 5%, BĐS thứ hai trở đi là 10%. Nếu người mua là tổ chức nước ngoài, thuế suất sẽ là 15% cho mọi BĐS.

Sau khi đi vào thực tế, chính sách trên đã có tác động lớn đến TTBĐS Singapore, cụ thể: Lượng giao dịch BĐS sụt giảm mạnh, khoảng 40%. Giá BĐS cũng theo đó giảm xuống. Trong đó, phân khúc cao cấp có giảm nhiều nhất do sức mua của đối tượng người nước ngoài (phải trả phí 15%) giảm 35–40%. Riêng giá BĐS bình dân không giảm nhiều, giá duy trì ổn định. Điều này giúp cho những người có thu nhập trung bình và thấp trước đây không thể thì nay đã có thể sở hữu căn nhà của riêng mình.

Chính sách đánh thuế căn nhà thứ 2 trở đi giúp bình ổn thị trường, kìm hãm sự tăng giá BĐS nhưng đã có những ảnh hưởng lớn đến các nhà đầu tư và nhà môi giới. Họ sẽ khó khăn hơn trong việc bán hàng, giảm hiệu quả kinh doanh và thu nhập. Đây là một sự đánh đổi phải chấp nhận.”, ông Ismail cho biết.

Theo vị lãnh đạo này, mục tiêu của chính sách thuế đối với BĐS thứ 2 trở đi tại Singapore là nhằm giúp TT BĐS phát triển bền vững. Trong khi đó, để đạt được mục tiêu này, cần cân bằng hai yếu tố là tỷ lệ lạm phát và sức mua. Người dân có thể chấp nhận giá nhà đất tăng 4%, 6%, 8%, nhưng không thể chấp nhận mức tăng lên tới 15%, 20%, 30% hay 100% chỉ trong một vài năm, trong khi tiền lương không tăng lên tương ứng.

Đồng quan điểm với CEO P&N Holdings, GS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng với thị trường Việt Nam không chỉ đánh thuế lũy tiến vào BĐS thứ 2, thứ 3 mà còn phải nâng toàn bộ thuế nhà đất cao lên thì mới có thể giải quyết được nhiều vấn đề còn đang tồn tại, giúp thị trường phát triển bền vững. Tuy nhiên, việc áp dụng chính sách này cần có lộ trình và đúng thời điểm thì mới phát huy được tối đa hiệu quả.

Từ TTBĐS Singapore, ông Ismail cho biết Việt Nam cũng có thể áp dụng chính sách đánh thuế đối với BĐS thứ 2 trở đi, tuy nhiên cần lưu ý về sự khác biệt giữa hai thị trường để có những điều chỉnh cho phù hợp.

Cụ thể, chính sách thuế này chỉ áp dụng khi thị trường phát triển quá nóng, giá tăng cao, nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS. Vì vậy, đây là công cụ giúp điều hòa thị trường, không phải chính sách cố định lâu dài. Nếu thị TTBĐS Việt Nam đang phát triển ổn định thì chính sách này là không cần thiết.

Ngoài ra, so với Việt Nam, TTBĐS Singapore có mức độ minh bạch về thông tin cao hơn. Do đó, nếu Chính phủ Việt Nam muốn thực hiện đánh thuế từ BĐS thứ 2 cần xét đến tính hợp lý trên nhiều khía cạnh và lưu ý đến những mục tiêu vĩ mô. Khi áp dụng chính sách này vào thời điểm không hợp lý có thể gây phản tác dụng, ảnh hưởng không tốt tới sự phát triển của thị trường.

Theo đó, ông Ismail cho rằng, việc đánh thuế từ căn nhà thứ 2 trở lên chưa phù hợp để triển khai ở Việt Nam trong năm 2017, vì TTBĐS chưa có dấu hiệu phát triển quá nóng. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý vẫn cần theo dõi sát sao mọi diễn biến trên thị trường để kịp thời đưa ra những chính sách phù hợp, bởi TTBĐS luôn tiềm ẩn những yếu tố bất ngờ có thể xảy ra. Khi cần thiết, chính sách thuế này cũng sẽ là công cụ đắc lực giúp Chính phủ Việt Nam bình ổn, tránh được những đổ vỡ không đáng có của thị trường.